Взыскание неустойки с застройщика

Взыскание неустойки с застройщика – довольно распространенная процедура при нарушении им сроков сдачи жилой недвижимости по договору долевого участия (ДДУ).

По закону строительная компания обязана уведомить дольщика о переносе сроков за 2 месяца, но и в этом случае не отменяется компенсация за неустойку.

При завершении строительства недостаточно ввести здание в эксплуатацию, чтобы выполнить полностью обязательства по договору перед дольщиком. Необходимо подписать акт приема-передачи между сторонами, который будет означать, что претензий к застройщику у собственника жилья не осталось.

И тут стоит быть внимательным, т.к. часто застройщики предлагают дольщикам получить ключи от квартиры до ввода здания в эксплуатацию, при этом подписать акт приема-передачи, в котором прописано, что собственник жилья не имеет претензий к строительной компании.

Подписывать данный документ нельзя, если в дальнейшем планируется взыскать неустойку с застройщика.

Отличительной особенностью законодательства в сфере, регулирующей долевое строительство, является постоянное введение дополнений и изменений. Последняя крупная реформа законов в отношении данной сферы прошла в течение двух последних лет. В такой ситуации рост количества спорных случаев по долевому строительству ощутимо возросло.

Компания MD Group предлагает комплексные юридические услуги по взысканию неустойки с застройщика:

• Точный расчет суммы компенсации за неустойку по ДДУ, в том числе и за моральный вред (если клиенту пришлось на время просрочки снимать квартиру, то можно добиться компенсации за оплату временного жилья).
• Составление претензии и отправка его заказным письмом с уведомлением.
• В случае, если строительная компания не ответила на письмо и не предложила урегулировать вопрос во внесудебном порядке, то наши юристы подготовят иск для обращения в суд.

Наши юристы имеют необходимые знания и опыт работы в данном направлении правовой помощи, что позволяет им находить оптимальные решения и добиваться положительных результатов даже в самых сложных ситуациях.

Специалисты компании постоянно отслеживают изменения и дополнения в законодательстве, что дает возможность всегда быть в курсе текущей ситуации с правовым регулированием долевого строительства.

Правовые аспекты долевого строительства

Большая часть изменений законодательства в сфере долевого строительства связана с защитой прав дольщиков. Неустойка по ДДУ является одним из важных механизмов, позволяющих снизить риск потери материальных средств после заключения договора на долевое строительство. Однако, как это часто случается, получить эту неустойку с застройщика на практике бывает чрезвычайно тяжело. Застройщик может применять юридические уловки, которые помогают ему избежать выплат, и в этой ситуации помощь опытного юриста – единственная возможность добиться справедливости.

Для успешного взыскания неустойки по ДДУ, специалисты рекомендуют придерживаться следующих рекомендаций:

• обратиться в суд в течение трех месяцев после задержки сроков сдачи объекта жилой недвижимости;
• заранее согласовать размер неустойки со знающим юристом;
• при заключении договора долевого участия желательно прописать пункт о компенсации расходов, связанных с юридической помощью при обращении дольщика в суд;
• подписывать акт приема-передачи только в случае полного исполнения застройщиком принятых на себя обязанностей.

В каких случаях обратиться за помощью в нашу компанию?

Если вы хотите себя максимально обезопасить и снизить риски, связанные с участием в долевом строительстве, обращайтесь к юристу уже на стадии подписания договора. Это поможет вам получить уверенность в безопасности сделки. Незначительные расходы на профессиональное сопровождение на стадии заключения договора станут гарантом вашей уверенности в завтрашнем дне, а также полностью окупятся после завершения взысканий со строительной компании.

К нам можно обратиться в следующих случаях:

• нарушены/увеличены сроки сдачи жилого объекта по договору долевого участия, и вы планируете подавать в суд для получения компенсации;
• в период выполнения строительства компания застройщика обанкротилась;
• возникли проблемы при попытке получить неустойку по ДДУ;
• нарушен срок передачи квартиры дольщику в собственность.

Наши преимущества

15 лет опыта судебной практики

Гарантия качества

Опыт юристов от 5 лет

Собственное расследование

Бесплатная консультация

Индивидуальный подход

Правила и условия расчета неустойки

Дольщик может получить денежную компенсацию с застройщика в следующих случаях:

• объект недвижимости не сдан к условленному сроку;
• перенесены сроки сдачи объекта;
• в течение гарантийного срока выявились недочеты и дефекты, которые не были своевременно устранены.

Расчет денежной компенсации осуществляется по специальной формуле, прописанной в законодательстве. Итоговая сумма будет зависеть от нескольких факторов: стоимости объекта недвижимости, ключевой ставки начисления пени при задержке и количества дней, на которые застройщик задержал сдачу.

Как рассчитывать величину компенсации?

Величина неустойки по ДДУ будет отличаться в зависимости от того, кто является дольщиком – физическое или юрлицо.

• Для физлиц. Размер выплат равен 1/150 от ставки рефинансирования на день исполнения застройщиком своих обязательств от общей стоимости ДДУ.
• Для юрлиц. Величина выплат будет определяться как 1/300 от ставки рефинансирования, актуальной на дату выполнения застройщиком своих обязательств от общей стоимости ДДУ.

Величина компенсации за нарушение сроков сдачи рассчитывается по следующей формуле: (цена ДДУ) * (количество дней просрочки) * (величина неустойки).

Юридические нюансы при расчете компенсации

Учитывается стоимость по ДДУ, а не по договору уступки!

Данное правило актуально для дольщиков, которые приобретают квартиру не у застройщика, а у неких посредников по договору уступки. В этом случае необходимо иметь на руках копию договора долевого участия между покупателем и застройщиком, где будет прописана сумма.

Эта юридическая тонкость актуальна для дольщиков, которые совершают сделку с застройщиком не напрямую, а через третьих лиц. При покупке нужно сравнить сумму первичного договора ДДУ и сумму по договору уступки. Если две эти величины ощутимо различаются, дольщик несет следующие риски:

• Если по каким-либо причинам дольщик захочет расторгнуть договор, он вправе рассчитывать только на сумму по первичному договору ДДУ. Таким образом, он может получить только часть уплаченной по договору уступки суммы.
• Денежные средства при заключении договора уступки получает именно третье лицо в виде посредника, а не застройщик. В этом случае при расторжении договора застройщик может оказаться неплатежеспособным, а сумма будет взыскиваться именно с него. Так дольщик может не получить обратно деньги.

Как считать дни просрочки?

При взыскании неустойки с застройщика есть два немаловажных момента:

• К расчету принимается срок передачи дольщику объекта ДДУ после введения его в эксплуатацию. Факт передачи должен быть подтвержден соответствующим актом. Этот срок обычно не совпадает со сроком сдачи в эксплуатацию всего дома. Расчет компенсации по просрочке будет начинаться со дня, следующего за датой окончания срока передачи объекта договора, указанной в ДДУ.
• Дату по акту приема-передачи тоже нужно включать в подсчет.

Рассмотрим пример:

По договору объект в виде жилой квартиры должен быть передан дольщику 28.01.2019 года. Акт получения объекта был подписан 15.02.2019 года. Период просрочки составил 18 дней (с 20.01 по 15.02 включительно).

Как определить ставку рефинансирования?

Это один из распространенных вопросов, с которыми сталкиваются дольщики, поскольку с 1 января 2016 года на законодательном уровне она приравнялась к ключевой ставке. При этом ключевая ставка меняется в последнее время достаточно часто.

Юристы используют два разных варианта расчета ставки:

• Берется в учет та ставка рефинансирования, которая актуальна на момент подписания акта приема-передачи объекта ДДУ дольщику.
• Расчет производится отдельно за каждый период просрочки, в течение которого действовала определенная ставка рефинансирования.

Юридическое обоснование имеется у обоих способов расчета, вот почему так важно определить оптимальный способ. Услуги наших опытных юристов – это возможность выбрать вариант, который позволит выполнить расчет с максимальной выгодой для дольщика.

Может ли суд уменьшить размер неустойки?

Да. Законодательство предусматривает неприятный для дольщика момент в виде возможности уменьшения размера неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ. По этому закону в ряде случаев суд может снизить величину штрафа и размер компенсации. Услуги профессиональных юристов MD-Group во многих случаях позволят избежать такого снижения.

Может ли суд встать на сторону застройщика?

Суд принимает решение не производить взыскание, если строительство и введение в эксплуатацию объекта были завершены в соответствии с указанными в ДДУ сроками, но объект был передан дольщику с опозданием по его собственной вине. Так законодательство защищает застройщика от дольщиков, которые хотят намеренно затянуть сроки с целью получения компенсационных выплат. Если застройщик направляет уведомление о необходимости приема объекта ДДУ, а застройщик игнорирует его, то суд, скорее всего, признает правоту за застройщиком. Однако тут не все так однозначно, поскольку у дольщика могут быть какие-либо веские причины по уклонению от подписания акта приема-передачи.

Обращаясь к нашим юристам, вы сможете получить подробную консультацию по данному вопросу и при необходимости рассчитывать на грамотное представительство ваших интересов в суде.

Документы для предоставления в суд

При обращении в суд, необходимо подготовить следующие документы:

• паспорт заказчика;
• Подписанный иск;
• ДДУ или договор переуступки;
• Платежные документы по договору ДДУ;
• Претензия, составленная юристом в отношении строительной компании. Почтовое уведомление об отправке претензии застройщику;
• Договор аренды жилья (если будет взыскиваться компенсация).

Способы взыскания неустойки ДДУ

Взыскание неустойки может осуществляться в досудебном порядке. В этом случае юрист выполняет следующие действия:

• предлагает застройщику добровольно сделать необходимые выплаты по компенсации;
• собирает пакет документации;
• отправляет письмо с предложением мирного урегулирования вопроса так, чтобы представители застройщика расписались в его получении.

Услуги юриста при выплате компенсации в судебном порядке включают в себя:

• подготовку пакета документов и подачу иска в суд;
• приложение доказательств неудачной попытки досудебного урегулирования вопроса, если она имело место;
• представление интересов клиента в суде;
• составление и подачу апелляционной жалобы (в случае необходимости).

Исполнение судебного решения

По ФЗ-214 решение суда о выплате дольщику неустойки вступает в силу через месяц после того, как суд изготовит решение в окончательном виде. Решение суда будет принято к исполнению при условии, что в течение этого времени не будет произведено его обжалования. В случае если обжалование имело место, решение суда не вступит в силу раньше получения постановления апелляционной организацией.

Как только дольщик получит на руки исполнительный лист, он может отправляться в банк, где открыт расчетный счет застройщика за взысканием неустойки. Также можно обратиться к судебным приставам, если у застройщика отсутствуют денежные средства на счете. Процесс исполнения судебного решения занимает около 4-х месяцев без учета сроков подачи апелляционных жалоб. Во многих случаях он требует даже больше усилий, чем само судебное разбирательство и сопровождается оперативно-розыскной деятельностью по поиску счетов и имущества застройщика.

Нужно ли платить налог с компенсации?

Относительно недавно компенсация, полученная дольщиками, не подлежала налогообложению. Сегодня ситуация изменилась. Дольщик, который является физическим лицом, обязан уплатить НДФЛ с неустойки (13% для граждан России). Оплату необходимо произвести не позднее 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом. Законодательство регулирует данный вопрос с помощью ст.226, ст. 228 НК РФ.

Нет времени на самостоятельное взыскание задолженности с застройщика? Попали в сложную ситуацию? Обращайтесь к компетентным специалистам MD-Group.

Взысканием неустойки с застройщика у нас занимаются юристы с опытом от 5 лет в аналогичной сфере. Перед началом работы над вашей ситуацией юристы нашей компании проводят бесплатную консультацию в офисе в Туле, которая позволяет оценить шансы на благополучное взыскание денежных средств. Мы поможем вам получить неустойку максимальной величины.

Обратившись в нашу компанию, вы получите консультацию специалистов по любым возникшим вопросам в правовой области.